ใบสลักหลังใบหย่า

[jurin]

รบกวนสอบถามเรื่องใบสลักหลังใบหย่าว่า ได้สลักหลังว่า บุตรให้อยู่ในความดูแลของบิดา  และให้หนี้บ้านที่กู้ร่วมกัน ต้องร่วมกันส่ง แต่ปัจจุบันดิฉันเป็นคนส่งผู้เดียว และเมื่อผ่อนชำระหมดจะตกเป็นของบุตร แต่ตอนนี้ได้ตกลงกันด้วยวาจาว่าจะขายบ้านหลังนี้  ให้กับผู้อื่น  ไม่ทราบว่าต้องดำเนินการในเรื่องสัญญาการซื้อขายอย่างไร และใบสลักหลังใบหย่าจะมีผลทางกฎหมายในกรณีที่ผู้ซื้อส่งหมดแล้วต้องโอนให้  ในอนาคตหรือไม่คะ  รบกวนช่วยตอบด้วยนะคะ

[ทนายเจม]

หากจะขายบ้านให้คนอื่นคงต้องให้บุตรยินยอมไว้ด้วยครับ เพราะถือว่าบุตรเป็นผู้มีสิทธิได้รับโอนบ้านตามสัญญาดังกล่าว

[jurin]

ถ้าบุตร คนโตอายุ 9 ขวบ คนกลาง 7 ขวบ และคนเล็ก 5 ขวบ  แต่อยู่ในความดูแลของบิดาจะเซ็นยินยอมการขายบ้านให้ผู้อื่นใน ฐานะที่บุตรทั้ง 3 คน เป็นผู้มีสิทธิได้รับโอนบ้านตามสัญญา (ใบสลักหลังใบหย่า)  จะต้องทำอย่างไร และเอกสารที่ต้องใช้ประกอบมีอะไรบ้างคะ
 

[ทนายเจม]

กรณีบุตรยังไม่บรรลุนิติภาวะ หากจะทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน บิดาต้องยื่นคำร้องขอทำนิติกรรมแทนผู้เยาว์ต่อศาลเยาวชนและครอบครัวครับ

[jurin]

บ้านที่จะทำการขายนี้เป็น  บ้านที่ทำการกู้ร่วมกัน 3 คน คือ อดีตสามี (ผู้กู้ที่ 1) ตัวดิฉัน (ผู้กู้ที่ 2) และบิดาของอดีตสามี(ผู้กู้ที่ 3) แต่ชื่อตามสัญญาเป็นชื่อของผู้กู้ที่ 1  ลักษณะบ้านเป็นทาวน์เฮาร์ 2 หลังติดกัน ทะเบียนบ้านแบ่งเป็นสองฉบับ โดยตัวดิฉันเป็นเจ้าบ้านทะเบียนนึง(ส่วนพักอาศัย) และอีกทะเบียนบ้านเป็นชื่อของอดีตสามี  และผู้ซื้อต้องการซื้อบ้านโดยขอส่งในนามของดิฉันก่อน 2 ปี หรือจนกว่าผู้ซื้อจะทำการกู้เงินธนาคารได้ (เนื่องจากตอนนี้ติดส่งรถอยู่) โดยขอทำเป็นสัญญาเช่าซื้อและขอเข้ามาอยู่ในทะเบียนบ้านในฐานะผู้อาศัย  โดยยังไม่มีการโอนแต่อย่างใดจนกว่าจะส่งหมด  ไม่ทราบว่าจะมีปัญหาอะไรหรือเปล่าค่ะ  และในกรณีที่ต้องยื่นคำร้องขอทำนิติกรรมแทนผู้เยาว์ต่อศาลเยาวชนและครอบครัว   มารดาสามารถทำแทนได้หรือเปล่าคะ เนื่องจากอดีตสามีได้จดทะเบียนสมรสใหม่แล้ว (กลัวจะมีผลต่อครอบครัวใหม่) และมีบุตรที่เกิดจากภรรยาใหม่ 1 คน  และผลของใบสลักหลังก็ไม่มีปัญหาอะไรใช่หรือเปล่าค่ะ  รบกวนขอคำแนะนำและหลักการทำสัญญาต่างๆด้วยนะคะ   ขอบคุณมากนะคะ

[ทนายเจม]

ท่านให้ข้อเท็จจริงทีละส่วนๆ ผมเกรงว่าอาจตอบไม่ครบถ้วน

เรื่องสัญญาท่านทำได้ครับ

ส่วนการยื่นคำร้องต่อศาล บิดามารดาต้องทำร่วมกันครับ

[jurin]

ถ้าจะทำสัญญาเช่าซื้อบ้านราคา 520,000.- บาท โดยยังไม่มีการโอน ผู้เช่าซื้อจะจ่ายเงินส่วนที่ผู้ให้เช่าส่งธนาคารไปก่อนหน้านี้ (50,000.- โดยระบุในสัญญาเช่าซื้อ )  และจะส่งเงินค่างวดบ้านกับธนาคารเองเป็นเวลาประมาณ  2  ปี  หรือจนกว่าจะกู้ธนาคารได้
   1.ชื่อผู้ให้เช่าในสัญญา  ต้องเป็นชื่อเดียวกับชื่อที่ระบุในสัญญาของธนาคารหรือเปล่าคะ
   2. รูปแบบการทำสัญญาเช่าซื้อ  สามารถใช้แบบทั่วไปได้หรือเปล่า  และต้องติดอากรแสตมป์กี่บาท
   3. ถ้าครบกำหนด  2  ปี  แล้วสามารถต่อสัญญาไปอีกได้หรือเปล่า  หรือสัญญาเช่าซื้อบ้านสามารถทำได้ยาวที่สุดกี่ปีค่ะ และบอกเลิกสัญญา  ในกรณีที่ผู้กู้สามารถกู้ธนาคารได้ก่อนที่กำหนดในสัญญา  หรือกรณีผิดการชำระเงินได้หรือไม่
   4. ถ้าบิดา มารดา ยังไม่มีการยื่นขอทำนิติกรรมแทนผู้เยาวน์ จนกว่าจะมีการโอน  โดยทำเพียงสัญญาเช่าซื้อ ที่ได้รับความยินยอมของทั้ง 2 ฝ่ายได้หรือเปล่าคะ 
   5.  การเข้ามาเป็นผู้อาศัยของผู้เช่าซื้อ  จะมีผลต่อการครอบครองบ้านหรือไม่  อย่างไรคะ
                รบกวนช่วยให้คำแนะนำด้วยนะคะ.....ขอบคุณมากค่ะ

[ทนายเจม]

กรณีหากทำสัญญาเป็นสัญญาซื้อขายทั่วไป ซึ่งมีเงื่อนไขเกี่ยวกับการชำระเงินและการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมบ้าน

1. ชื่อคู่สัญญาควรเป็นชื่่อเจ้าของบ้าน
2. ทำเป็นสัญญาซื้อขาย ระบุเงื่อนไขตามที่ต้องการ กรณีไม่ต้องติดอากร
3. ระยะเวลาแล้วแต่ตกลงกันครับ
4. ควรทำให้ถูกต้องตามกฎหมาย เพื่อให้นิติกรรมสมบูรณ์ครับ
5. ถ้าทำสัญญาข้างต้น การเข้ามาอยู่เป็นไปตามสัญญา จึงไม่มีผลเกี่ยวการกับครอบครองปรปักษ์ครับ