สอบถามกฏหมายเกี่ยวกับบ้านและที่ดินครับ

[DeMoN06]

เป็นโจทย์คำถามครับ ไม่ค่อยเข้าใจและอยากได้คำอธิบาย

โจทย์คือ

นาง A มีบ้านและที่ดินและเป็นชื่อเจ้าของบ้าน  ต่อมา A ขายที่ดินโดยนำ นส+จดทะเบียนให้แก่ นาย W โดยไม่ได้ระบุเกี่ยวกับบ้านที่ปลูกอยู่บนที่ดิน
ต่อมา  A ได้เปลี่ยนแจ้งชื่อเจ้าของบ้านดังกล่าวกับทางราชการโดยให้K เป็นเจ้าของบ้านแทน  ต่อมา นายW จดทะเบียนขายที่ดินดังกล่าวให้แก่ M
โดยระบุว่าขายเฉพาะที่ดิน ไม่รวมบ้าน   และในวันเดียวกัน W ก็ขายบ้านให้ J เพื่อรื้อถอนเอาไปปลูกสร้างใหม่โดยมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับ จนท

อยากทราบว่า ระหว่าง  W , K และ  J ใครมีสิทธิ์ในบ้านหลังดังกล่าว เพราะเหตุใด

เป็นวิชา กฏหมายในชีวิตประจำวันครับ    พยามยามศึกษาด้วยตนเองและก็วินิจฉัยดูแล้ว แต่ยังไม่แน่ใจในคำตอบจึงมารบกวนครับ

ขอบคุณมากๆครับ

[มโนธรรม]

 A ขายที่ดินให้ W โดยไม่ระบุเรื่องบ้าน  ผลตามกฎหมาย W ย่อมได้กรรมสิทธิ์ทั้งที่ดินและบ้านอันเป็นส่วนควบของที่ดิน  เว้นแต่จะมีการระบุชัดเจนว่าขายเฉพาะที่ดิน ไม่รวมบ้านด้วย...  เรื่องเจ้าบ้านในทะเบียนบ้าน เป็นการควบคุมเรื่องทะเบียนราษฎร์  แม้ต่อมาจะเปลี่ยนเจ้าบ้านเป็น  K  ก็ไม่มีผลเรื่องกรรมสิทธิ์บ้าน  เพราะผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ปลูกบ้าน ย่อมมีสิทธิที่เหนือกว่าเจ้าบ้าน...ต่อมาเมื่อ  W ขายที่ดินให้ M โดยไม่รวมบ้านด้วย  ก็สามารถทำได้   เมื่อ w ขายบ้าน ให้  J   เพื่อรื้อถอนไป  เป็นการขายสังหาริมทรัพย์  แม้ไม่จดทะเบียน  ก็ใช้บังคับได้ ครับ

[ทนายเจม]

"ได้เปลี่ยนแจ้งชื่อเจ้าของบ้าน" ตามข้อเท็จจริงเป็นการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในส่วนโรงเรือนกับสำนักงานที่ดิน หรือไม่ รบกวนเจ้าของคำถามขยายความเพิ่มเติมด้วยครับ